Revisamos en octubre de 2026 la Ley de Construcciones, los reglamentos nacionales y los trámites de Cartago y San José. Es información general: la última palabra la tiene su municipalidad.

¿Hay que pedir permiso para cambiar el techo?

En general sí hay un trámite en la municipalidad; cambiar solo la cubierta puede ser obra menor, según su valor y su área. La Ley de Construcciones exige licencia municipal para toda obra de construcción (artículo 74). Su artículo 83 bis, agregado en 2017, deja que las obras menores se hagan sin la autorización de un profesional responsable, pero con licencia municipal.

¿Cambiar la cubierta cuenta como obra menor?

Sí, si no toca la estructura ni pasa los topes de valor y de área de su municipalidad. El reglamento del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) incluye el «cambio de cubierta de techo» entre los trabajos de conservación y reparación menor, que no requieren un profesional responsable obligatorio. El reglamento de obras menores de Cartago lo lista como «cambio de cubierta de techo (no incluye estructura)», y Heredia también lo incluye en su trámite de obra menor. San José lo trata como mantenimiento menor, exceptuado de licencia solo hasta 30 m².

¿Hay un límite de metros cuadrados?

Depende de la municipalidad. La ley no fija metros cuadrados: limita las obras menores por su valor, a diez salarios base (artículo 83 bis); pregunte a cuánto equivale hoy. El reglamento de construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) define la obra menor con ese mismo valor y un máximo de 30 m². San José exceptúa de licencia el cambio de cubierta de hasta 30 m², con un escrito previo, y por encima pide licencia. En Cartago, el reglamento de obras menores pone el tope por valor, pero el Plan Regulador, reformado en 2024, define la obra menor con ese valor y hasta 30 m².

¿Cuándo el cambio de techo se vuelve obra mayor?

Cuando toca la estructura, cambia el área o la forma del techo, o supera los topes de valor o de área que aplica la municipalidad. El CFIA solo cuenta como reparación menor lo que no altera el área ni la forma ni interviene los sistemas estructurales, y el artículo 83 bis excluye de las obras menores las que, a criterio técnico del funcionario municipal, modifiquen el sistema estructural y pongan en riesgo a los ocupantes. Cambiar cerchas toca la estructura; ampliar el techo cambia su área. En ese caso la licencia la tramita un ingeniero o arquitecto responsable y, en Cartago y San José, se hace por la plataforma digital APC del CFIA. Pasar de zinc a teja asfáltica exige colocar una base de OSB o plywood: pregunte en su municipalidad si lo sigue contando como cambio de cubierta.

¿Quién tramita el permiso y qué suele pedir la municipalidad?

En una obra menor lo solicita el propietario o quien este autorice, sin ingeniero ni arquitecto: la página de trámites de Cartago lo indica. Su reglamento de obras menores pide, entre otros:

• Formulario de solicitud firmado y documento de identidad del solicitante y del propietario.
• Certificación literal de la propiedad y plano catastrado.
• Estar al día con la CCSS, FODESAF y los tributos municipales.
• Póliza de riesgos del trabajo emitida por una aseguradora.
• Pago del impuesto de construcción antes de emitir la licencia.

Con los requisitos completos, ese reglamento obliga a Cartago a resolver como máximo en 10 días hábiles. En San José, para un cambio de cubierta de hasta 30 m² se pide un escrito firmado por el propietario con los trabajos, el material y la dirección exacta, entregado antes de empezar.

¿Qué pasa si se cambia el techo sin permiso?

La obra puede ser clausurada. En Cartago, el reglamento de obras menores incluye entre las causas de clausura cautelar levantar una obra menor sin licencia. Además, según el artículo 83 bis, si se piden varias obras menores en el mismo inmueble en doce meses, la municipalidad, previa inspección, negará la nueva si determina que se fracciona una obra mayor para evadir controles.

¿Qué conviene hacer antes de contratar el cambio?

Confirmar en su municipalidad cómo clasifica el trabajo y qué pide, con el área del techo a mano (si no la tiene, la mide el técnico; no se suba al techo). Pídale al contratista que deje por escrito si el trabajo toca la estructura. La estructura se explica en estructura del techo: cerchas, clavadores y base, y el orden de la obra en el proceso de cambio de techo paso a paso. Si duda entre reparar o cambiar, cuándo es mejor cambiar el techo y no seguir reparando le ayuda a decidir.

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